房地产市场总能吸引眼球，近日，“万科1月销售同比下降近四成”就被舆论围观，并被细心的人注以“万科1月业绩五年来首降”的标签。作为房地产开发企业的龙头老大，万科的经营数据对市场行情判断具有一定的参考价值，而对某月数据的过度解读却不利于看清时下真正形势。关于下滑，万科相关负责人给出的解释是，受春节因素的影响，万科在1月份的新推盘规模也比较小。因此1月数据的大幅下滑虽然惊人，却也在情理之中。

　　在高房价惹得民怨沸腾的今天，作为房价的直接定价方和主要获利人的房地产开发企业必然会如“过街老鼠般”，如其遭遇悲惨命运也与大家的期待相符。不过民众却应避免陷入房地产市场“一调便冷”、“一调便紧”的认识误区，因为认知与现实的巨大反差也会打击民众的信心。

　　北京等特大城市人口不断膨胀，必然会导致资源供给极度紧张，更易引起购买的恐慌，在需求依然大量存在的情况下，开发商虽然时下的境况不容乐观，但却还存在“翻盘”的机会。而有关房地产开发企业“降价”、“卖项目”、“零交易”等虚虚实实的消息，如单纯被解读为调控出现积极结果的乐观一面，则会麻痹民众，使其失去冷静、全面的判断，也会引来“放松”话题的提前到来。

　　市场火热时期，开发企业表现太过“疯狂”，这种疯狂在于开发企业将房屋销售当做“一本万利”的生意。一卖房，企业不仅盈利了，还赢得了“增加地方财政、带动了GDP增长”的“好名声”。打击这种“疯狂”就需要一系列、需要长期坚持的调控政策，同时也需要根据市场变化来调整已经出台的政策。现在暴露出的问题是我们总是把目光聚焦于市场的反馈，而放松了对调控政策的调整，如房产税。

　　房产税在一定程度上会遏制房地产市场的混乱局面，也会触动拥有多套住房的、既得利益者的利益，更能迫使部分业主出售闲置的房屋增加市场的供给。但从目前来看，房产税仍处于象征意义远大于实际意义阶段，而从各地政府目前的态度来看，对此项政策的推行并不积极，虽然房产税的推行不是一件简单的事情，不仅要有各级地方政府的态度，还需要具备产值评估、产权登记等前提条件，但这些困难还是可以克服的。

　　一方面，开发商会时不时“高调”表示，销售情况不乐观，日子难过；另一方面他们却在不露痕迹地进行着一些小动作。北京城区内的多个新建楼盘不约而同出现推迟开盘的情况。以二环附近的中信城楼盘为例，据公开信息显示，早在去年4月，该项目二期3号地3、4号楼便宣称于该年下半年开盘；6月，又表示开盘时间推迟至年底；年底又一次宣布，该楼盘将于2012年6月开盘，且规定只针对已经登记的老客户。开盘时间一拖再拖，对购房者做出限制，这反映出房地产开发企业的态度依然强硬。

　　不仅如此，从某房地产网站显示的近期北京楼盘开盘信息可以看出，新开楼盘多以郊区楼盘、别墅、大户型楼盘或尾盘为主，真正适合刚需购房者购买的很少。因此，从房地产市场行情来看，调控还远未到位，无论是调控结果和调控措施，都存在改善空间。在调控的关键时期，对房地产数据的过度解读，特别是倾向于乐观一面的过度解读，将不利于调控的继续进行。

　　眼下，首套房利率下降到基准利率的消息在不断发酵。限价放松的趋势也有迹象，所以社会各界应警惕，房地产开发企业的“反扑”以及地方政府对调控的麻痹大意。

　　万科1月销售业绩五年首降大房企未调低2012年销售目标

　　上周末，万科披露1月份销售业绩，销售面积119万平方米，销售金额122亿元。相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%。统计数据显示，这是万科五年来，首次在开年时出现销售面积和销售金额的负增长。

　　链家地产市场研究部分析师冯联联认为，从整体销售额上，万科蝉联2010年、2011年房企销售冠军，2011年销售业绩超过1200亿元，但与2010年相比，销售状态并不乐观。同时，作为行业领军，5年来首降，也体现出今年房企整体销售仍然存在很大压力，加大未来房企降价促销的意愿。

　　根据统计，2011年万科年度销售环比增长幅度为12.4%，距离年度销售目标还差13.2个百分点；而2010年销售金额为1081.6亿元，环比增长70.5%，超过年度目标35.2%。

　　与此同时，中海外、恒大和佳兆业三家大大型上市房企也在近期公布了其2012年年度销售目标。其中，中海外与2011年相同，为800亿港元；恒大和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%，达到800亿元和165亿元。

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。